Bauabnahme

Im Vorfeld der Abnahme stellen uns die Auftraggeber in der Regel ihre Bauunterlagen zur Verfügung. Diese bereiten wir für die Abnahme auf. Vor der Abnahme erfolgt dann eine ausführliche Besprechung. In der Abnahme selbst, wird das gesamte Objekt begangen und auf Übereinstimmung mit den Bauunterlagen und im Hinblick auf sach- und fachgerechte Ausführung kontrolliert. 

Wir tragen Sorge dafür, dass alle von uns festgestellten Beanstandungen in ein sogenanntes Abnahmeprotokoll Übertagen werden und besprechen mit dem Gewährleistungspflichtigen, wie eine sach- und fachgerechte Mängelbeseitigung aussehen kann und in welchem Zeitrahmen diese erfolgen soll.Nacharbeiten können so noch vor Rechnungszahlung eingefordert werden und werden in der Regel sehr zügig ausgeführt.  Ferner können wir klar unterscheiden, bei welchen Mängeln besser eine Verweigerung der Abnahme zu empfehlen wäre und welchen Mängel im Rahmen üblicher Beanstandungen sind. Ferner benennen wir Ihnen den Mängelunwert der einzelnen Beanstandungen, also den Betrag den Sie bis zur Mängefreizeichnung einbehalten können. 

Als Auftraggeber entscheiden Sie, ob wir bereits während der Bauzeit tätig werden oder ob wir Sie lediglich bei der Endabnahme begleiten. Sofern Sie Zahlungen nach Bauabschnitt bzw. Baufortschritt vereinbart haben, ist es sinnvoll, die jeweiligen Bauabschnitte (Teilabnahme) vor Zahlung abzunehmen. 

Häufig wird bei der Bauabnahme von Häusern oder Wohnungen vergessen, die Revisionsunterlagen zu verlangen. Hiermit sind die Dokumente gemeint, welche Sie im Nachgang zwingend für den Betrieb, die Wartung und die Instandhaltung Ihres Objektes benötigen. Bestenfalls werden Ihnen mit den Revisionsunterlagen auch noch vorhandene und vom Verkäufer nicht mehr benötigte Baunterlagen übergeben. 

Haben Sie eine Wohnung oder Einheit gekauft, erwerben Sie an dieser sogenanntes Teileigentum, auch Sondereigentum genannt. Bestimmte Teile der Wohnung oder des Gebäudes "gehören" aber nicht Ihnen allein sondern sind sogenanntes Gemeinschaftseigentum. Dies sind in der Regel Dinge, die alle gemeinschaftlich nutzen oder die allen dienen. 

In Ihrer Teilungserklärung ist geregelt, was zu Ihrem Teil- oder Sondereigentum zählt und was dem Gemeinschaftseigentum unterfällt.  Bei der Abnahme von Teil- bzw. Sondereigentum gibt es in der Regel keine Besonderheiten im Vergleich zur "normalen" Abnahme.

Die Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist ein komplexer Vorgang. Hier werden seitens der Übergebenden (Verkäufer) und auch seitens der Erwerber (Käufer) häufig formelle Fehler gemacht. Unser Team berät Sie und/ oder Ihre Hausverwaltung bereits im Vorfeld der Abnahme, damit hier keine Fehler gemacht werden.

In baulicher Hinsicht müssen in relativ kurzer Zeit viele verschieden Bereiche aus unterschiedlichen Gewerken kontrolliert und abgenommen werden.  Deshalb setzen wir bei größeren Objekten in der Regel ein Team vom mehreren Sachverständigen ein, die die Abnahme in ihrem jeweiligen Fachgebiet durchführen. Dieses Team wird von einem leitenden Sachverständigen geführt, so dass die WEG im Nachgang nur einen Ansprechpartner hat. Ausführliche Informationen zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum finden Sie am Ende dieser Seite. 

In der Regel tauchen Mängel kurz nach oder im Zeitraum von 6 bis 18 Monaten Fertigstellung auf. Diese Zeiträume hängen damit zusammen, dass entweder bei Fertigstellung bereits Fehlstellen vorhanden sind oder aber solche erst im Verlauf des Trocknungs- und Satzungsprozesses des Gebäudes und beim Durchlaufen kompletter Witterungsperioden entstehen. 

Bei der Bauabnahme gibt es zwei wichtige Zeitpunkte. Die Abnahme nach Fertigstellung, klassisch Bauabnahme genannt und die "Abnahme" vor Ablauf der Gewährleistung nach 5 Jahren.

Vor der Abnahme einer Arbeit oder gar eines ganzen Gebäudes ist es sinnvoll zu schauen, ob es Punkte gibt, die offensichtlich zu beanstanden sind und deren Nichtbehebung im Verlauf zu weiteren Schäden führen kann. Sie werden als Laie zu gering bemessene Tropfkanten nicht erkennen können und müssen dann zusehen, wie an der Fassade zunächst  hässliche Laufspuren und später erste Feuchtigkeitsschäden entstehen. Solche Beanstandungen sofort und noch vor der Abnahme zu beheben ist sinnvoll, da die Unternehmen regelmäßig noch auf  Baustelle vor Ort sind und die Abschlusszahlung noch nicht gezahlt ist. Unter diesen Umständen werden kleine Fehler schnell und zügig korrigiert. 

Weitestgehend unbekannt ist die Begehung oder Abnahme vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Wie der Name bereits sagt, wird eine Baumaßnahmen vor Ablauf der Gewährleistung kontrolliert, um bis dahin unentdeckte Baumängel oder Bauschäden festzustellen, um diese noch im Rahmen der Gewährleistungsfrist geltend machen zu können. Eine sehr sinnvolle Maßnahme, da viele Bauschäden erst nach längerer Zeit offen zu Tage treten.In der Regel haben Sie auf erbrachte Bauleistungen eine Gewährleistung von 5 Jahren. Ärgerlich ist es immer dann, wenn kurz nach Ablauf der Gewährleistungsfrist Schäden entstehen, für die Sie niemanden mehr verantwortlich machen können. Deshalb empfehlen wir unseren Kunden dringen die Begehung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist. Da sich viele Schäden im Vorfeld andeuten, können unsere Experten ermitteln, ob und wo mit zeitnahem Schadeneintritt zu rechnen sein wird und mit Ihrem Unternehmer eine Reparatur, die im Zweifel günstiger als die Beseitigung von Folgeschäden ist, besprechen. 

Die Bauabnahme / Schlussabnahme  ist in der Landesbauordnung geregelt. Hierbei wird die Übereinstimmung des fertiggestellten Bauvorhabens mit den Bestimmungen der Baugenehmigung in bautechnischer und baurechtlicher Sicht festgestellt. Bei Abnahme von Haus, Wohnung oder Gemeinschaftseigentum sollten Sie sich den baubehördlichen Schlussabnahmeschein / die Gebrauchsabnahme vorzeigen lassen.

Die tatsächlichen behördlichen Kontrollen vor Ort wurden im Umfang erheblich reduziert, so dass es vielerorts nur noch stichprobenartige Kontrollen und Abschlussbegehungen gibt. Wesentliche Nachweise über die Qualität und Güte der Ausführung werden nur noch über Fachunternehmererklärungen und Prüfnachweise erbracht. Dies ist in unseren Augen eine Verschlechterung für Bauherren, da viele Bereiche nur noch nach Aktenlage kontrolliert werden. Die BSV würde die Wiedereinführung von engmaschigeren behördlichen Kontrollen klar befürworten.

Durch die richtigen Kontrollabstände können Sie im bereits vor der Abnahme die Entstehung von unnötigen Folgeschäden minimieren. Bei der Begehung vor Ablauf der Gewährleistung können bereits vorhandene Mängel, die aber noch nicht akut zu Tage getreten sind, bis zu einem gewissen Grad erkannt und noch im Rahmen Ihrer Gewährleistungsrechte beseitigen werden.

Juristisch bedeutet Abnahme die körperliche Entgegennahme des Werkes und Billigung der Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäß.

Die Erklärung der Abnahme ist eine rechtsgeschäftliche Handlung. Die Abnahmeerklärung wird dabei in der Regel durch den Auftraggeber selbst erklärt.

Selbstverständlich sprechen wir nach der gemeinsamen Inaugenscheinnahme vor der formellen Abnahmeerklärung eine Empfehlung aus, ob diese erklärt werden kann oder ob die Abnahme besser verweigert werden sollte.

Die Abnahme wird erklärt, wenn die beauftragte Leistung im Wesentlichen fertig gestellt ist. Dies ist der Fall, wenn lediglich untergeordnete Beanstandungen vorhanden sind, die mit einem verhältnismäßigen Aufwand zu beseitigen sind.

Bei der Abnahme von einem Haus oder einer Wohnung wird bei der Abnahme auf die Bezugsfertigkeit abgestellt. Ist diese gegeben, kann die Abnahme erklärt werden.  Bei der Übergabe von Wohnung oder Haus werden häufig immer noch kleinere Beanstandungen vorhanden sein, welche dann noch beseitigt werden müssen.

Die Abnahme wird verweigert, wenn übergeordnete Beanstandungen gegeben sind. Übergeordnete Beanstandungen sind gravierende Mängel, welche die Nutzbarkeit einschränken und deren Beseitigung kostenintensiv und zeitlich aufwändig ist.

Die Abnahme wird verweigert, wenn die Bezugsfertigkeit und die Nutzbarkeit nicht gegeben sind oder gravierende Beanstandungen im Bereich der nicht sach- und fachgerechten Ausführung vorhanden sind beziehungsweise Verstöße  gegen die anerkannten Regeln der Technik vorliegen. Hier muss dann im Einzelfall geprüft und abgewägt werden, ob eine Abnahmeverweigerung zulässig ist.

Bei einer gerechtfertigten Abnahmeverweigerung erfolgt die Übergabe an den Auftraggeber nicht. Vielmehr hat der Übergebende das Recht und auch die Pflicht, die Abnahmefähigkeit in angemessener Zeit herzustellen und einen neuen Termin zu Abnahme anzubieten.

Bei ungerechtfertigter / unbegründeter Abnahmeverweigerung wird die Abnahme fingiert. Dies bedeutet, dass angenommen wird, dass die Abnahme zum Zeitpunkt der ungerechtfertigten Abnahmeverweigerung erfolgt ist.

In einer Teilabnahme können einzelne Bestandteile eines Gewerkes oder Gewerke an einem Gesamtbauvorhaben abgenommen werden.

Zunächst wird in der Regel der Werklohn fällig. Das bedeutet, dass der Abnehmende die Leistung bezahlen muss. Ebenfalls beginnt mit Abnahme die Verjährung für Gewährleistungsansprüche zu laufen. Ferner findet eine sog. Beweislastumkehr statt. Vor der Abnahme muss der ausführende beweisen, dass Beanstandungen ungerechtfertigt oder nicht vorhanden sind. Nach der Abnahme hingegen muss der Auftraggeber beweisen, dass Mängel oder Beanstandungen vorhanden sind und dass der Übergebende hierfür verantwortlich ist. Mit der Abnahme erfolgt auch der Gefahrenübergang. Dies bedeutet, dass der Abnehmende mit Erklärung der Abnahme das Risiko trägt.

Für das Abnahmeprotokoll ist keine Form vorgeschrieben. Je ausführlicher dieses ist, desto besser. Nachstehende Daten sollten in jedem Fall erfasst werden:

•  Nennung der Anwesenden
•  Genaue Bezeichnung des (Bauvorhabens
•  Abnahmeerklärung des Auftraggebers (falls die Abnahme erteilt wird)
• Auflistung der noch vorhandenen Mängel und der noch zu erledigenden Restarbeiten sowie Fristsetzungen und Angaben zu der Höhe von Einbehalten  Vorbehalte hinsichtlich einer Vertragsstrafe
• Abweichende Erklärungen des Auftragnehmers zu den Vorbehalten und zu den Mängeln
• Ort, Datum und Unterschriften

Mit der Abnahme sind regelmäßig auch Zahlungsverpflichtungen verbunden. Uneinigkeit besteht immer dann, wenn bei der Abnahme noch Mängel und Beanstandung vorhanden sind. Hier gibt es mehrere Varianten:

Wenn der Übergebende eine Mängelbeseitigung innerhalb einer bestimmten Frist zusagt, können Sie, bis diese erfolgt ist, einen Einbehalt geltend machen. Hierzu muss zunächst ein Mängelunwert ermittelt werden.

Zur Berechnung oder Festlegung eines Mängelunwertes wird zunächst überlegt, wie der Mangel sach- und fachgerecht zu beseitigen wäre und wie hoch die Kosten für eine solche Beseitigung wären, wenn die Arbeiten von einem neutralen Unternehmen beauftragt würden. Wäre beispielsweise eine Innenwand verschmutz, wäre ein Nach- oder Neuanstrich erforderlich. Dieser würde bei einem Fachbetrieb € 500,- kosten. 

Wenn der Mängelunwert, wie in unserem Beispiel € 500,- betrüge, dürfen Verbraucher einen Einbehalt in doppelter Höhe geltend machen. Demnach dürften Sie bis zu Mängelbeseitigung einen Betrag von € 1.000,- einbehalten. Sobald die Mängel sach- und fachgerecht beseitigt wurden, erlischt Ihr Recht zum Einbehalt.

Für den Fall, dass eine sach- und fachgerechte Mängelbeseitigung nicht mehr möglich, nicht mehr gewollt oder unverhältnismäßig ist, kann anstelle einer Mängelbeseitigung auch eine Minderung oder Preisreduktion erfolgen.

Auch bei der Minderung wird zunächst ein Mängelunwert als Grundlage ermittelt. Danach wird überprüft, welche nachteiligen Folgen ein verbleibender Mangel hat. Dies können funktionale, technische oder auch optische Beeinträchtigungen sein. Die Bewertung von optischen Mängeln ist dabei sehr komplex. Weitere Informationen zur Bewertung von Mängeln finden Sie im Bereich Baugutachten.

Die Abnahme von oder im Gemeinschaftseigentum ist rechtlich nicht ganz unproblematisch. Formell muss jeder Teilgemeinschaftseigentümer die Abnahme selbst erklären.

Bei der Abnahme durch die Einzeleigentümer gibt es in der Regel einen Termin, an dem das Objekt begangen wird. Hierbei begleitet die Eigentümer das Team der BSV und führt die Abnahmebegehung durch. Am Ende der Begehung gibt der Begehungsleiter der BSV einen Überblick über gefundenen Beanstandung und Mängel und spricht eine Handlungsempfehlung an die Teileigentümer aus. Danach kann jeder für sich entscheiden, ob er die Abnahme erklärt oder verweigert. Diese Variante der Abnahme von Gemeinschaftseigentum ist gerade bei größeren Gemeinschaften nicht ganz unproblematisch, da die Terminierung in der Regel schwierig ist und eine Begehung mit vielen Personen viel Unruhe bringt, was die Durchführung nicht vereinfacht.

Als Variante kann die Befugnis zu Abnahme an eine dritte Partei übertragen werden. Die dritte Partei kann dabei eine „interne“ Partei, wie der Beirat sein oder auch externe Fachleute, wie die BSV. Hierbei ist es wichtig, dass eine entsprechende Beschlusslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen wird.

Die Eigentümergemeinschaft kann auch eine dritte Partei für zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigen. Hierbei führ das Team der BSV die Begehung durch, erfasst alle Mängel in einem Abnahmeprotokoll und informiert die Eigentümer oder den Beirat über das Ergebnis. 

Wir empfehlen die Abnahme durch den Beirat oder ein zu benennendes Baugremium vornehmen zu lassen. Unser Tam führt dann die Abnahmebegehung mit Ihren Vertretern, die Sie kennen und den Sie vertrauen, durch, so dass Sie sicher sein können von uns in fachlicher Hinsicht bestens beraten zu sein. De Entscheidung zu Abnahme oder Abnahmeverweigerung bleibt dabei bei Ihren Miteigentümern, welche die Abnahmebegehung mit uns durchgeführt haben.

Bei einigen Vorhaben kommt es in jüngster Zeit häufiger vor, dass für die Abnahme von Gemeinschaftseigentum TÜV oder DEKRA Gutachter vom Bauträger mit der Abnahmebegehung beauftragt werden. An dieser können  dann alle Miteigentümer teilnehmen. Wir halten diese Konstellation für nicht interessengerecht und lehnen diesbezügliche Anfragen von Bauträgern ab, obwohl unsere Sachverständigen selbst über das DEKRA Zertifikat verfügen. In der Beauftragung durch den Bauträger sehen wir die gutachterliche Neutralität gefährdet und empfehlen in vorliegender Konstellation die Hinzuziehung unabhängiger Bausachverständiger durch die Eigentümer.