Baubegleitung

Im Bereich Baubegleitung und Bauberatung sollte schon bei Planung, Angebotsanfrage und Auschreibung bautechnisch Sinnvolles und Erforderliches von reinen Zusatzleistungen getrennt werden. Wir helfen ferner bei der Angebotsprüfung und übernehmen Bauleitung, Baudokumentation und Abnahme. Nach erfolgter Rechnungsprüfung erhalten Sie einen Abschlussbericht. Bei der Bauberatung oder Baubegleitung können wir Ihre Maßnahmen von Anfang bis Ende betreuen oder Sie entscheiden sich nur für einzelne Dienstleistungen aus unserem Portfolio - abgestimmt auf Ihre Bedürfnisse. 

In jedem Fall ist ein neutraler Experte ein echter Mehrwert, denn wir als Unternehmen haben weder wirtschaftliches Interesse an der Erhöhung von Planungs- oder Baukosten  noch  an der Umsetzung einer bestimmten (herstellergebundenen) Lösung. 

Unsere Leistung im Bereich der Bauberatung sind umfangreich. Planen Sie einen Neubau, eine Sanierung eines Bestandsgebäudes, eine größere Instandhaltungsmaßnahmen oder ein kleineres Vorhaben? Wir helfen gern. Dazu besprechen wir mit Ihnen im Vorfeld genau was Sie wollen, wobei die Bandbreite der Kundenwünsche von einer sauberen technischen Lösung, beispielsweise einem Flachdach mit Schweissbahnen bis hin zur Flachdachbegrünung mit aufwendiger Terrassengestaltung, variieren können.  

Wir ermitteln Art und Umfang der für Ihr Vorhaben notwendigen und erforderlichen  Arbeiten und fassen diese in einer Ausschreibung  zusammen. Dieses Dokument ist quasi ein Angebot ohne Preise, welches Sie an Unternehmen schicken können, um Preise einzuholen. Hierdurch stellen Sie sicher, dass die Ihnen gemachten Angebote vergleichbar sind und Ihnen unnötige Zusatzleistungen angeboten werden. 

Haben Sie bereits ein Angebot vorliegen, prüfen wir dieses gern für Sie. Zunächst stellen wir fest, ob sich Angebot und geplante Maßnahme entsprechen oder ob Kostenblöcke vergessen oder unnötig hinzugefügt wurden.  Danach  schauen wir, ob die angebotene Maßnahme technisch sinnvoll ist. Abschließend geben wir Ihnen eine Einschätzung zur Höhe des Angebotes. Hierbei kann sich herausstellen, dass eine sach- und fachgerechte Arbeit zum vorliegenden  Angebotspreis überhaupt nicht durchzuführen oder aber im Gegenteil deutlich zu teuer ist. 

Im Kostenvoranschlag, kurz KVA oder Kostenanschlag (§650 BGB) werden die Kosten lediglich ungefähr beziffert. Die Gerichte halten hierbei, je nach Maßnahme, eine Überschreitungen von bis zu 25 Prozent für unwesentlich.

Selbstverständlich kann es bei Baumaßnahmen immer zu Unvorhergesehenem kommen, so dass in gewissen Fällen eine Überschreitung eines Voranschlages angemessen sein kann. Die Abgabe eine zu geringen Angebots, welches zwangsläufig zur Überschreitung führen muss, halten wir jedoch für unlauter.

Eine Plausibilitätsprüfung im Vorfeld zeigt Ihnen, ob die Kalkulation realistisch  oder ob der angebotene Preis für gute und qualitativ hochwertige Ausführung zu niedrig ist und somit Erhöhungen oder Nachträge zu erwarten sind.  Auch Vergleichen wir für Sie im Nachgang die ursprünglich angebotene mit der tatsächlich abgerechneten oder erbrachten Leistung. 

Durch fachmännische Planung von Bauvorhaben können Sie Zeit und Geld sparen. Wir unterteilen das Vorhaben in notwendige Vor-, gewünschte Haupt- und durchzuführende Abschlussarbeiten. Diese hinterlegen wir dann in einem Bauablaufplan und erstellen einen Bauzeitenplan, den wir mit den Unternehmen vereinbaren und für Sie überwachen, damit alles reibungslos läuft. 

Bei der Baubegleitung sind unsere Sachverständigen vor Ort auf Ihrer Baustelle. Jeder Bauabschnitt wird vorab mit den ausführenden Unternehmen besprochen und im Nachgang kontrolliert. So können Fehler vermieden oder zumindest noch rechtzeitig korrigiert werden.  So können  beispielsweise  Fehler bei Betonarbeiten zeitgerecht mit geringem Aufwand korrigiert werden. Im Nachhinein ist die Betoninstandsetzung hingegen ein aufwändiger Prozess. 

Leider kommt es vermehrt zur Bedenkenanmeldung bei der Ausführung von Aufträgen. Unternehmer bezwecken hiermit, von den Sich- und Fachregeln abweichende Ausführungen zu rechtfertigen und Haftungen im Nachgang zu reduzieren. Als Kunde können Sie diese Bedenkenanmeldung regelmäßig nicht nachvollziehen und akzeptieren diese, Wohl oder Übel, um den Fortgang Ihrer Baustelle nicht zu behindern. Hier helfen wir und beraten Sie, ob eine Bedenkenanmeldung und die von den Sach- und Fachregeln abweichende Ausführung begründet  ist oder ob hier eine Bedenkenanmeldung abzulehnen ist. 

Hierbei kontrollieren wir für Sie die wichtigen Bauabschnitte und fertigen eine entsprechende Dokumentation. Nach Fertigstellung der von Ihnen beauftragten Arbeiten wissen Sie genau, wer was wann gemacht hat und wenn Sie Ihre Immobilie später einmal wiederverkaufen möchten, kann dies für Interessenten ein erhebliches Kaufargument sein. 

Bei der Bauabnahme begleitet Sie unser Experte. Er kontrolliert, ob die angegebenen Materialien verbaut wurden und ob alle Arbeiten sach- und fachgerecht durchgeführt wurden. Nacharbeiten können so noch vor Rechnungszahlung eingefordert werden und werden in der Regel sehr zügig ausgeführt. Selbstverständlich werden auch erforderliche  Nacharbeiten von uns für Sie abgenommen.

Wir prüfen Ihre Rechnung gewissenhaft und sehen nach, ob Nachträge gerechtfertigt und abgerechnete Leistungen erbracht wurden. Für uns gehört eine Abweichung vom Kostenvoranschlag nicht zur Regel, sondern sollte durch sorgsame Angebotserstellung und Planung die Ausnahme bleiben. 

Kommt es zu Nachträgen, dass heisst zu Leistungen, die außerhalb des Kostenvoranschlages liegen, ist für Sie häufig unklar, ob diese ungerechtfertigt sind oder ob diese eigentlich doch noch vom ursprünglichen Angebot  umfasst sind. Auch hier helfen wir und prüfen die Nachträge und das Ursprungsangebot um festzustellen, ob ein Nachtrag angemessen ist oder nur zu Ihren Lasten formuliert wurde. 

Unter Baubegleitung verstehen wir die Beratung bei und die Betreuung von Baumaßnahmen vor, während und nach dem Bau. Hierbei kann unser Sachverständiger sowohl eine einzelne Maßnahme an Ihrem Objekt  betreuen oder auch die Begleitung und Beratung beim Bau eines Hauses oder der Errichtung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. 

Wichtig ist, dass wir als unabhängiger Partner des Auftraggebers arbeiten und kein Interesse an Kostensteigerung, Bauzeitenverlängerung oder auch dem Einsatz bestimmter Materialien von bestimmten Herstellern haben. Wir stehen für wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen, bautechnisch beste Lösungen und qualitativ hochwertige und langlebige Ausführung.

Unsere Mitarbeiter sind Architekten, Ingenieure und Handwerksmeister und sehen in ihrer täglichen Arbeit viele Objekte. Hierbei sehen wir in der Praxis sehr gute Ausführungen und Ausführungsdetails aber eben auch viele Schäden, die aus Fehlern in der Bauphase herrühren. Daher wissen wir sehr genau, an welchen Stellen wir besonders Acht geben müssen und worauf es ankommt.  Ferner gewährleistet unsere Teamstruktur, dass Planungsaspekte (Architekten und Ingenieure) mit den Ausführungsaspekten (Handwerksmeister) in Einklang gebracht werden, was nicht immer der Fall ist. Vielen Planenden fehlt häufig der tägliche Praxisbezug auf der Baustelle.

Eine Baubegleitung kann an vielen Punkten ansetzen. Wir halten den frühzeitigen Ansatz für sinnvoll, da die Vorbereitung die letztendliche Ausführung in weiten Teilen vorgibt.

Am Anfang steht immer eine bauliche Aufgabenstellung. Diese kann auf der einen Seite in einer notwendigen Maßnahme liegen, beispielsweise wenn das Dach alt und / oder undicht ist. Auf der anderen Seite steht ein Kundenwunsch, beispielsweise wenn ein vorhandenes Dach ausgebaut werden soll. 

Wenn unsere Sachverständige Sie beim Bau Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beraten und begleiten, liegen häufig schon umfangreiche Baunuterlagen und Baubeschreibungen vor, so dass die Bedarfsermittlung, wie bei einer Einzelmaßnahme entfällt. Auch sind erforderliche Genehmigungen erteilt und notwendige Nachweise durch Bauunternehmen, Architekten oder Planer erstellt. In der Regel beschränkt sich unsere Arbeit hier zunächst auf die eigentliche Bauphase, in der wir dafür Sorge tragen, dass alles ordnungsgemäß ausgeführt wird, um so die Qualitätssicherung zu gewährleisten. Im Nachgang begleiten wir dann gern auch die Abnahme Ihrer Immobilie oder er die Teilabnahme einzelner Gewerke im Rahmen des Baufortschritts. Selbstverständlich können Sie auch die komplette Planung im Vorfeld durch die BSV in ausführen lassen oder auch einzelne Teilleistungen aus unseren vorbereitenden Dienstleistungen vor Baubeginn, wie zum Beispiel Planüberprüfung oder Bedarfsermittlung,  in Anspruch nehmen.

Wir ermitteln für nach Erhalt der Aufgabenstellung zunächst den baulichen Bedarf. Hierbei prüfen wir genau, was tatsächlich erforderlich sein wird und welche Möglichkeiten gegeben sind, um das sogenannte Bausoll zu erreichen. Gemeinsam mit dem Auftraggeber legen wir dann fest, was ausgeführt werden soll.

Ein stark vereinfachtes Beispiel zur Neueindeckung eines Daches:

Angebot Dachdecker:

Ein Dachdecker bietet die Neueindeckung ohne eine nach EnEv vorgeschriebene Dämmung mit einer Tegalit-Dachstein Eindeckung und Herstellung neuer Regenfallrohre für 40.000 Euro an.

Bedarfsermittlung durch die BSV

• Hinweis darauf, dass bei einer Neueindeckung eine Dämmung entsprechend der EnEV vorgesehen werden muss.
• Erklärung der Vor- und Nachteile von Tegalit-Dachsteinen und Informationen zu alternativen / günstigeren Varianten.
• Überprüfen, ob der Austausch von Regenfallrohren notwendig ist, oder ob hier auch Instandsetzungen ausreichen.

Im Ergebnis steht bei beiden Varianten ein neues Dach.  In der einen Variante erfüllt dies die gesetzlichen Bestimmungen und entspricht in energetischer Hinsicht den zukünftigen Anforderungen,  bei der anderen Variante, würden in der Zukunft weitere Maßnahmen erforderlich. Auch wenn der Dachdecker aus dem Beispiel bei der Angebotserstellung einen Fehler gemacht hat und Sie Regressansprüche hätten, ist der Ärger vorprogrammiert und hätte durch sorgfältige Planug und Bedarfsermittlung vermieden werden können.

Bei komplexeren Baumaßnahmen findet nach der Bedarfsermittlung eine Planungsphase statt. Bei einfacheren Vorhaben erstellen wir direkt ein Leistungsverzeichnis, auf dessen Basis wir dann für Sie  Angebote einholen. Selbstverständlich überprüfen wir auch vorhandene Angebote und Planungen und stellen fest, ob alles Notwendige in Angebot oder Planung erfasst wurde und ob die Angebotspreise marktüblich sind.

Unser Team hat Architekten und Ingenieure, so dass wir auch komplexe Planungsleistungen, auch in den Bereichen Entwurfs-, Genehmigungs-, Ausführungs- und Tragwerksplanung / Statik erbringen     

In der Vergabephase helfen wir Ihnen auf Basis der Planungen und Leistungsverzeichnisse  bei der Auswahl der richtigen Unternehmen. Nicht immer ist hier der Preis entscheidend. Häufig ist es sinnvoll lokal ansässige Unternehmen zu wählen, die bekannt und bewährt sind. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn es um technische Gebäudebestandteile geht, die im Nachgang Wartung und Instandhaltung erfordern oder konstruktive Elemente betroffen sind. Malerarbeiten können eher nach Preis vergeben werden als Arbeiten an Dach- oder Haustechnik. 

Im Rahmen der Vergabe achten wir darauf, dass die Vereinbarungen richtig getroffen werden, Bauzeiten und Umsetzungszeiträume definiert und erste Details für die Bauphase, wie notwendige Baustelleneinrichtung und Baustellenlogistik im Vorfeld  besprochen werden. 

Beim Bau eines Hauses oder einer Wohnung oder bei Umsetzung von Einzelmaßnahmen sorgt Ihr Sachverständiger für die qualitätssichernde Baubegleitung. Hier können wir während der Bauphase bauabschnittsweise die sach- und fachgerechte Ausführung prüfen, eine Baudokumentation erstellen und falls nötig, auf die ausführenden Unternehmen einwirken, Arbeiten ordnungsgemäß auszuführen. Auch kommen beim Bau häufig Fragestellungen auf, mit denen man nicht gerechnet hat und die ein Bauherr ohne sachkundige Beratung allein nicht beantworten kann. Auch muss man Sagen, dass es nicht selten ist, dass Dinge auf der Baustelle schief gehen. Dies ist völlig normal, An dieser Stelle sorgen wir dafür, dass nichts vertuscht wird sondern korrigieren den Fehler so, dass er zukünftig keinerlei Auswirkungen mehr hat. Wichtig ist uns, dass Sie einen Gutachter als Ansprechpartner für den Bau von Haus oder Wohnung haben und der Sie über das gesamte Projekt begleitet.  Wenn nötig kann dieser auf das gesamte Team der BSV zurückgreifen, um Ihren Hausbau erfolgreich abzuschließen. Selbstverständlich können wir auch die Gesamtbauleitung übernehmen

Bei der Bauleitung übernehmen wir die Leitung Ihrer Baustelle komplett. Das heißt einer unsere Bauleitung ist täglich vor Ort, koordiniert, steuert und kontrolliert die Umsetzung der Baumaßnahme durch die ausführenden Unternehmer. Die Bestandteile der Baubegleitung sind in der Bauleitung immer auch enthalten. Bei der Bauleitung setzen wir immer einen Sachverständigen als Bauleiter und einen weiteren Mitarbeiter  als Polier ein. Der Bauleiter führt die Baubesprechungen, koordiniert und steuert und ist mindestens einmal täglich auf der Baustelle. Der Polier sorgt dafür, dass die Arbeiten plan- und zeitgemäß vorangehen und ist weitestgehend permanent vor Ort.  So gewährleisten wir ein 4-Augen Prinzip und stellen sicher, dass wir unserem und Ihrem Qualitätsanspruch gerecht werden. Nach Fertigstellung einzelner Gewerke werden diese durch den leitenden Sachverständigen der BSV abgenommen.

Nach Fertigstellung führen wir mit Ihnen  auch die Abnahme des Gewerks oder die Bauabnahme durch.