Bestandssanierung

Die Käufer der Immobilie waren seit über einem Jahr auf Suche nach einer geeigneten Immobilie und hatten sich viele verschiedene Objekte angesehen. Entweder passten Preis und Lage nicht oder die Wohnung wurde an andere Interessenten verkauft.

Im Zuge der Suche stießen die Interessenten auf ein Angebot über eine Dachgeschosswohnung in sehr guter Lage für circa 120.000 Euro.  Die Bilder aus dem Exposé zeigten hierbei jedoch mehr oder weniger eine mit Müll vollgestopfte und begonnene Baustelle, in der niemand wohnen konnte.

Dennoch war die Nachfrage hoch, so dass wir die Kaufbegleitung kurzfristig an einem Sonntag durchführten. Viele der Interessenten ließen sich vom äußeren Erscheinungsbild der Wohnung abschrecken. Für uns indes, waren aufgerissene Wände und sichtbare Teile des Dachstuhls hingegen sehr wertvoll, da wir sofort den guten Zustand der Grundsubstanz erkannten, so dass unsere Kunden dem Verkäufer noch im Termin eine Zusage geben konnten.

Die Wohnung hatte eine Grundfläche circa 100 Quadratmetern, wobei die Fläche auf fünf Zimmern, ein Badezimmer und einen Balkon aufgeteilt war. Zudem war einem Spitzboden vorhanden.

Bereits im Termin zur Kaufbegleitung haben wir unseren Kunden Ideen gegeben, wie man das Projekt realisieren könnte und mit welchen Baukosten in etwa zu rechnen sei. In der Folge erhielten wir den Auftrag, die Sanierung der Einheit zu planen und die Bauleitung durchzuführen.

Im ersten Schritt wurde die Neugestaltung der Grundrisse festgelegt. Hierbei sollten die kleinen einzelnen Zimmer verschwinden und großzügige offene Flächen entstehen.

Vier Zimmer verfügten über Dachgauben mit kleineren Fenstern, ein Zimmer hatte eine Gaube mit Tür zum Balkon. Klar war, dass die Belichtungssituation verbessert werden sollte, so dass die Vergrößerung der Dachgauben geplant wurde.

Die Vergrößerung der Dachgauben ist ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben, so dass ein entsprechender Bauantrag gestellt wurde. Nach der Genehmigung konnten die Bauarbeiten beginnen.

Im Rahmen der Vorplanung wurde ein entsprechendes Handwerkerteam zusammengestellt. Hierbei wurde auch der Bauzeitenplan erstellt, in dem festgelegt wurde, wer (welches Gewerk), was (welche Arbeit), wann (Zeitpunkt im Bauverlauf) ausführen soll, um ein reibungsloses Baustellenmanagement und kurze Bauzeiten zu gewährleisten. Aufgrund der bei einer umfangreichen Kernsanierung notwendigen Arbeitsschritte, bei der zudem eine Dachöffnung zur Gaubenvergrößerung vorgesehen war, ergab sich eine Bauzeit von 16 Wochen.

Zunächst erfolgte die Einrüstung des Gebäudes. Diese war zum einen erforderlich, um die notwendigen Dach- und Zimmermannsarbeiten durchführen zu dürfen. Zum anderen konnte so die Baustellenlogistik von Außen gewährleistet werden, wodurch die Beeinträchtigungen für die Bewohner des Hauses minimiert wurden konnten.

Nachdem das Gerüst gestellt war, erfolgten zunächst Rückbau und Entsorgung im Innenbereich, damit hier die Baustelle für den Innenausbau eingerichtet werden konnte. Danach wurden die alten Gauben abgerissen und die Öffnungen im Dach zur Baustellensicherung provisorisch verschlossen.

Wichtig war es, erforderliche Genehmigungen zur Stellung des Gerüstes einzuholen und die anschließende Abnahme durch die Berufsgenossenschaft zu veranlassen, sowie bei der Stadt ausreichend Stellplätze für Entsorgungscontainer und Handwerkerfahrzeuge zu beantragen, da die Baustelle im Innenstadtbereich lag.

Direkt im Anschluss setzte der Zimmermann die neuen Gauben nach den genehmigten statischen Vorgaben und der Ausführungsplanung. Der Dachdecker arbeitet dem Zimmermann hinterher, um die neu errichteten Gauben einzudecken und an die vorhandenen Dachflächen anzuschließen, so dass die Dachgeschosseinheit wieder dicht und trocken war.

Während der gesamten Bauphase müssen stichprobenartige Kontrollen eines staatlich anerkannten Sachverständigen zur Standsicherheit und zum Brandschutz erfolgen und  für die spätere behördliche Bauabnahme dokumentiert werden.

Nachdem die Gauben gesetzt und die Dichtigkeit der Dachhaut wiederhergestellt war, wurden alle für die Dämmung und den Innenausbau notwendigen Materialien an die Baustelle geliefert. Hier wurde eine Hochlogistik eingesetzt und alle Baustoffe per Kran in das sechste Obergeschoss befördert. Da weite teile der vorhandene Dacheindeckung beibehalten werden sollten, konnte keine Aufsparrendämmung gebaut werden, da hierzu alle Dachpfannen hätten entfernt werden müssen. Eine Untersparrendämmung schied ebenfalls aus, da hierbei zu viel Raum und damit Wohnfläche verloren gegangen wäre. Insoweit  erfolgte eine sogenannte Zwischensparrendämmung. Hierbei gab die Höhe der vorhandenen Sparren mit nur 10 Zentimetern den Raum für die einzubringende Dämmung vor. Normale Zwischensparrendämmungen sind aber wesentlich höher, so dass, um entsprechende Wärmeschutzanforderungen der Baugenehmigung zu erfüllen, ein besonders hochwertiges Dämmmaterial eingesetzt wurde, welches aber in der Aufbauhöhe noch  zwischen die Sparren passte.

Bei der Planung von einer Dachdämmung spielt die Bauphysik eine erhebliche Rolle. Es müssen nicht nur Schallschutz und Wärmebedarf beachtet werden. Auch muss diese so geplant werden, dass es zu keiner Feuchtigkeitsbildung in der Dämmung kommt. Hierzu müssen verschiedene Dichtigkeitsebenen, wie Dampfsperren vorgesehen werden. Bei der Bauüberwachung in dieser Bauphase ist es von großer Wichtigkeit, dass Ausführung und Anschluss der Dampfsperre sach- und fachgerecht und der Planung entsprechend ausgeführt wird.

Im Rahmen der Kernsanierung sollten sowohl Strom, als auch Wasserleitungen erneuert und eine neue Heizung installiert werden. Beim Rückbau wurden daher alle vorhandenen Leitungen entfernt. Lediglich eine Entnahmestelle für Wasser wurde beibehalten und ein Baustromanschluss gelegt. Entsprechend der Fachplanung wurden alle Leitungen neu verlegt und die Rohinstallation abgeschlossen. Als Heizung wurde eine Brennwertanlage mit Erdgas vorgesehen. Nach Prüfung der Wohnungszuleitungen (Gas und Wasser) vom Keller bis ins Dachgeschoss wurde festgestellt, dass sich diese in einem guten Zustand befinden. Daher konnten die Steigleitungen erhalten werden. 

Nach Fertigstellung der Rohinstallationen Elektro / Sanitär sollten diese überprüft werden, damit die Bereiche, in denen Leitungen laufen, wieder verschlossen werden können. Im Bereich der Sanitärinstallationen erfolgt ein sogenanntes Abdrücken der Leitungen mit Luft, so dass Undichtigkeiten gefunden werden können. Im Bereich der Elektroinstallation werden die Leitungen durchgemessen, um Kabelbrüche oder andere Fehler auszuschließen. Hierüber werden Prüfprotokolle erstellt.

Wenn nach dem verschließen der Wände neu hergestellte Oberflächen wieder aufgehackt werden müssen, um nicht gefundene Fehlstellen oder Undichtigkeiten zu beseitigen, ist dies nicht nur sehr ärgerlich sondern verzögert auch den gesamten Bauablauf erheblich.

Das Aufmaß für die neuen Fensterelemente wurde direkt nach dem Richten der Gauben ausgeführt. Hierbei wurde das Ist-Maß der neu hergestellten Gaubenöffnungen genommen, so dass die Elemente beim Einbau perfekt passten. Als Einbauart wurde die sogenannte RAL-Montage, als eine hochwertige Ausführung  gewählt. Mit den Fensterelementen wurden auch die Rollladen montiert. Im Rahmen der Elektrofachplanung waren notwendige Kabel und Schalter bereits verzogen wurden. 

In bauphysikalischer Hinsicht ist es beim Einbau neuer Fenster erheblich, dass diese, stark vereinfacht, von Ihren Eigenschaften zu den angrenzenden Bauteilen passen (U-Wert).  In der Regel kommt es immer dann zu Problemen in Form von Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbildung, wenn der Dämmwert der Fenster höher als der Dämmwert der angrenzenden Bauteile ist.

Bei der Bauüberwachung muss beim Fenstereinbau die sach- und fachgerechte Ausführung mit den notwendigen Dichtigkeitsebenen kontrolliert werden.

Mit dem Einbau der Fenster wurde die Gebäudehülle geschlossen, so dass der End- und Innenausbau beginnen konnte.

Der Fenstereinbau wurde abgenommen.

Im Trockenbau wurden die Dachschrägen verkleidet. Ferner wurden die neuen Wände fertiggestellt. Es erfolgte ferner eine erste Veredelung der Wandoberflächen mit Spachtel (Trockenbau)  beziehungsweise dem Vorputz (Mauerwerk).

Bei der Bauüberwachung ist es wichtig, dass immer dort, wo unterschiedliche Materialien aufeinandertreffen Fugen vorgesehen oder Gewebelagen eingeklebt werden, dass es nach Fertigstellung nicht zu unerwünschter Rissbildung kommt. Ferner ist bei einem Dachgeschossausbau zu berücksichtigen, dass es aufgrund der Holzkonstruktion des Dachstuhls immer mehr Bewegungen im Baukörper gibt, als in einer Geschosswohnung mit Betondecken.

Die Fußbodenheizung war planerisch eine Herausforderung, da reguläre Systeme einen hohen Höhenaufbau von mindestens 10 Zentimetern haben. Aufgrund der im Dachgeschoss eher geringen Raumhöhen musste ein anderes System eingesetzt werden. Dabei kamen elektrische Systeme schon aus energetischen Gründen nicht in Betracht. Ein Spezialanbieter hat für Baustellen, in denen Höhe eingespart werden muss, ein spezielles System, welches anstelle von 10 Zentimetern mit einer Aufbauhöhe von 3 Zentimetern auskommt. Hierbei sind die Trägerplatten der Fußbodenheizung extrem dünn und trotzdem hoch isoliert. Auch die Leitungsquerschnitte sind  bei diesem System viel geringer bemessen. Um diesen Nachteil auszugleichen, müssen die Heizschleifen enger gelegt du mehr Heizschleifen vorgesehen werden. Aufgrund des Anagenaufbaus ist dann die Reaktionszeit der Fußbodenheizung schneller und das Wärmegefühl deutlich besser als bei herkömmlichen Anlagen. Ferne kann durch das System Energie gespart werden.

Zunächst wurde ein Bodenausgleich in der gesamten Wohnung gegossen. Auf diesen wurden dann die Trägerplatten der Fußbodenheizung geklebt. In den Trägerplatten wurden danach die Heizschleifen verzogen.  Bevor der Estrich gegossen wurde, erfolgte wiederum eine Dichtigkeitsprüfung der Leitungen. Während des Verlegens der Fußbodenheizung wurde auch die neue Heizung installiert und angeschlossen. Vor Inbetriebnahme musste die Gasinstallation von den Stadtwerken abgenommen und freigegeben werden. Die Abnahme der Heizung erfolgte durch den Schornsteinfeger.

Planerisch war es wichtig, keine Heizschleifen in Bereichen vorzusehen, auf denen später die innenliegende Treppe oder die Kochinsel stehen sollten.

Mit der Fertigstellung der Heizungsanlage konnte die Baustelle nunmehr aufgeheizt werden, um dem Baukörper die während der Baumaßnahme eingebrachte Feuchtigkeit zu entziehen. Parallel hierzu wurden die Wandoberflächen streichfertig hergestellt. Parallel zu den Arbeiten im Innenbereich wurden die Dacharbeiten abgeschlossen und hierbei die Absturzsicherung der Terrasse neu aufgemauert, die Terrassenabdichtung neu hergestellt und der Terrassenbelag in Bankirai  neu verlegt. Die Dacharbeiten wurden abgenommen.

Im Rahmen der Bauüberwachung wurden Feuchtigkeitsmessungen des Estrichs vorgenommen, um die Verlegereife, also den Zeitpunkt, an dem der Bodenbelag verlegt werden kann, festzustellen. 

Während der Bodenarbeiten von Parkett und Fliesenleger konnte kein anderes Gewerk auf der Baustelle sein. Mit Ausnahme der begehbaren Dusche wurde in allen Räumen – auch in Badezimmer und Gäste-WC  ein weiss gekälkter Parkett verlegt.

Bei der Bauüberwachung ist es wichtig, die Vorarbeiten (Entkopplung/ Trittschall/ Verklebung)  im Bereich der Bodenarbeiten zu kontrollieren, damit Schallschutz und Wärmeverteilung gewährleistet werden. Ferner müssen die einzelnen Ebenen des Bodenaufbaus zueinander passen. Da im Bereich des Bodenaufbaus mehrere Gewerke ineinander greifen (Installateur/ Heizung, Estrichleger/ verlegefähige Oberfläche, Parkettleger/ Unterkonstruktion und Bodenoberbelag, Elektriker/ Verkabelung der Steuerung), muss hier eine optimale Baustellenkoordination gegeben sein.

Auch während der Malerarbeiten war kein anderes Gewerk auf der Baustelle, so dass hier die Gesamtfläche zügig fertiggestellt werden konnte. Die Überwachung der Arbeiten stellt keine besonderen Anforderungen und kann von Laien mit gutem Auge durchgeführt werden.  Die Malerarbeiten wurden abgenommen.      

Nachdem die Malerarbeiten fertiggestellt sind, erfolgte die Fein- oder Fertiginstallation im Bereich Elektroinstallation beziehungsweise im Bereich der Sanitärinstallation. Im Bereich der Elektroinstallation wurden zahlreiche Einbauleuchten in LED-Technik verbaut. Neben Schaltern und Steckdosen wurden im Rahmen der Bauüberwachung auch die Funktionalitäten überprüft und das Gewerk abgenommen. Im Bereich Sanitär wurde die Badkeramik installiert und die Armaturen angeschlossen. Danach erfolgte auch die Abnahme des Gewerkes Sanitär, inklusive Heizungsanlage.

Als letztes wurden die Schreinerarbeiten ausgeführt. Die Verbindungstreppe zum Speicher wurde als selbststehendes Möbelelement geplant und mit Schränken unterhalb der Treppe versehen. Dabei wurden die Treppenstufen farblich  an das Parkett angepasst. Nachdem die Türen eingebaut waren, erfolgte der Aufbau der Küche. Da durchgängige Arbeitsplatten ohne Fugen vorgsehen waren, welche nicht durch das Treppenhaus passten, mussten Teile der Küche mit dem Kran eingeschwenkt werden.  Zum Abschluss wurden die, ebenfalls farblich abgepassten Fensterbänke eingesetzt.

Nachdem die Küche eingeschwenkt wurde konnte der Glaser die Absturzsicherung vor den neuen Bodentiefen Gaubenfenstern anbringen. Im Zuge der Glaserarbeiten wurde noch die fehlende Duschtür aus Glas eingesetzt. Der Einzug erfolgte, während das Baugerüst noch stand, so dass der Lastenaufzug der Baustelle auch für die Möbel genutzt werden konnte.   Nach Einzug erfolgte die Abrüstung.