Der Immobilienwert besteht im Wesentlichen aus zwei Bausteinen. Der eine ist der Grundstückswert auf Basis des Bodenrichtwertes, der andere der Wert der aufstehenden Bebauung und dessen Restnutzungsdauer. Ohne sorgfältige Ermittlung beider Komponenten kann ein Verkehrswert, Marktwert oder Beleihungswert nicht belastbar berechnet werden. 

Nach § 194 BauGB wird der Verkehrswert  durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Seit der Novellierung des Baugesetzbuches in 2004, werden die Begriffe Marktwert und Verkehrswert synonym verwendet. In Zeiten, in denen der Immobilienmarkt boomt, stellen unsere Mitarbeiter fest, dass  die erzielbaren Marktpreise zunehmend über dem Verkehrswert liegen und nicht immer h den Wert des Objektes nach § 194 BauGB widerspiegeln. Deshalb weisen wir, sofern gewünscht auch einen immobilienwirtschaftlichen Marktwert aus. 

Nach§ 16 PfandBG darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. 

Zur Ermittlung des Wertes von Grundstücken bei der Immobilienbewertung stehen verschiedene Wertermittlungsverfahren zur Auswahl, die einzeln oder kombiniert angewendet werden können: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren. Welches Verfahren anzuwenden ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. 

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei Immobilien verwendet, die selbstgenutzt werden und nicht zur Renditeerzielung dienen, wie z.B. selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Die Berechnung bei dieser Art der Immobilienbewertung basiert deswegen nicht auf der Bewertung von erzielbaren Erträgen, sondern auf Grundlage von Herstellungskosten.

Das allgemeines Ertragswertverfahren ist in § 17 Abs. 2 Nr. 1 ImmoWertV normiert. Es wird vor allem bei Immobilien verwendet, die als Renditeobjekte genutzt werden. Dazu zählen alle Immobilien, bei denen nicht die Selbstnutzung, sondern die Ertragserzielung im Vordergrund stehen, wie z.B. vermietete Mehrfamilienhäuser.

Beim Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV wird für die Immobilienbewertung ein Vergleichswert  aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Hierbei werden die Kaufpreise solcher Grundstücke herangezogen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Die Gründe  eine Immobilienbewertung durchführen zu lassen sind höchst unterschiedlich. Anlass kann eine notwendige Beleihung sein, bei der es um den Beleihungswert geht, eine Marktwerteinschätzung, bei dem für Käufer der erzielbare –oder für Käufer der geforderte Kaufpreis überprüft werden soll oder das klassische Verkehrswertgutachten, welches in der Regel Basis für die Beantwortung rechtlicher oder steuerlicher Fragestellungen ist.

Zunächst verfolgen wir als ein neutraler Immobilienbewerter keine eigenen Interessen durch ein zu hohes oder zu niedriges Bewertungsergebnis.  Ferner sind bei der Immobilienbewertung entsprechende gesetzliche Vorgaben einzuhalten, um an Ende auch ein belastbares Ergebnis zu erzielen.  Vielmals stellen wir fest, dass diese Regeln nicht beachtet werden und zu erzielende Kaufpreise zu optimistisch angesetzt sind, um Verkaufsaufträge zu generieren oder aber zu niedrige Werte ermittelt werden, um das Objekt günstig und schnell vermarkten zu können. In jedem Fall sollten fragen, ob , der die Immobilienbewertung gemäß den Bestimmungen der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertVO) durchgeführt wird und ob eine Haftung für das Bewertungsergebnis übernommen wird. 

Wie bereits dargestellt, gibt es drei Methoden zur Bewertung von Haus, Wohnung oder sonstiger Immobilien. Ähnliche Methoden werden auch zur Bewertung von einem Grundstück herangezogen. Wichtig ist, dass ein Sachverständiger belastbare Ergebnisse im Gutachten erzielt, die mit Sicherheit einer Überprüfung stand halten und die für den Auftraggeber verwertbar sind. Wir möchten Ihnen nachstehend anschaulich die Schritte, des am häufigsten eingesetzten Bewertungsverfahren, dem Sachwertverfahren erläutern.

Zunächst ermitteln wir den Bodenrichtwert im Bereich  des zu bewertenden Grundstücks als Basis der Bewertung. Diesen Basiswert entnehmen wir öffentlichen Registern.

Am Anfang steht also zunächst ein Preis pro Quadratmeter Grundstück. Wie der Name bereits sagt, handelt es sich hierbei nur um einen Richtwert , da sich der im öffentlichen Register genannte Wert nur auf das sogenannte Standardbewertungsgrundstück bezieht. Hiermit ist ein durchschnittliches Grundstück gemeint, welches für die jeweilige Lage typisch ist.

Bei der Bewertung des Grundstücksanteils spielen gerade die besonderen tatsächlichen Merkmale, wie Lage im Gebiet oder Grundstückszuschnitt eine sehr große Rolle. Diese müssen durch den Gutachter berücksichtigt und gewägt werden, so dass der Bodenrichtwert erheblich nach oben oder unten abweichen kann. 

Ebenso berücksichtig werden müssen auch rechtliche Merkmale, die auf einem Grundstück ruhen. Diese sind im Grundbuch vermerkt. Solche rechtlichen Merkmale können  beispielsweise Wegerechte zugunsten eines Nachbarn oder auch An- oder Vorkaufsrechte zugunsten Dritter sein. Falls Sie keine aktuellen Grundbuchauszüge haben, können wir das Grundbuch gern für Sie einsehen und Ihnen auch aktuelle Auszüge für Ihre Unterlagen erstellen.

Für eine korrekte Bewertung sollte immer auch das Baulastenverzeichnis eingesehen werden. Baulasten sind öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der öffentlichen Hand. Solche Baulasten können zum Beispiel Zufahrts- oder  Abstandsflächen oder auch das Vorhalten von Raum für Versorgungsleitungen betreffen. Baulasten können dementsprechend den Wert eines Grundstücks erheblich beeinflussen.  

Ein weiterer Punkt der Bewertung ist die Einsichtnahme in Altlastenregister. Dieses wird aber nur im Verdachtsfall eingesehen.  Für den Fall, dass ein Altlastenverdacht für das Grundstück besteht, der aufwändige Sanierungen erforderlich machen würde, senkt dies den Wert eines Grundstückes erheblich. Für den Fall, dass Altlasten auszuschließen sind, wird der Faktor nicht berücksichtigt.

Wichtig für die Grundstücksbewertung ist immer auch die Erschließungssituation. Hierbei muss ein Grundstück über einen Anschluss an das öffentliche Straßen und Wegenetz verfügen. Ferner muss der Anschluss ans öffentliche VEr- und Entsorgungsnetz gegeben sein. Die Erschließung wird in der Regel von der öffentlichen Hand vorgenommen und dem Grundstückseigentümer in Rechnung gestellt. Ist die Erschließung gegeben spricht man auch von der Baureife. 

Für die Erschließung fallen Kosten an. Im Rahmen der Bewertung wird auch geprüft, ob diese bereits entrichtet wurden oder ob diese noch beglichen werden müssen. 

Das Standardbewertungsgrundstück in Straße A in Ort B ist 400 Quadratmeter groß, quadratisch zugeschnitten und erschlossen. Es kostet pro Quadratmeter 100 Euro.

Das zu bewertende Grundstück in Straße  A in Ort B ist nur 300 Quadratmeter groß, ungleichmäßig zugeschnitten, liegt neben einer Bahntrasse und ist nicht erschlossen. Hier käme es zu negativen Abweichungen vom Bodenrichtwert des Standardbewertungsgrundstücks. 

Das zu bewertende Grundstück in Straße  A in Ort B ist 500 Quadratmeter groß, ist gleichmäßig zugeschnitten und liegt in einer Sackgasse als Anwohnerstraße. Hier hätten wir positive Abweichungen vom Bodenrichtwert. des Standardbewertungsgrundstücks. 

Den Grundstückswert kann man also nicht einfach dadurch entwickeln, indem man den Bodenrichtwert mit den vorhandenen Quadratmetern des Grundstücks multipliziert.

Nachdem der exakte Grundstückswert vorliegt, muss der Wert der aufgehenden Bebauung ermittelt werden. Auch hierbei sind wieder rechtliche Vorgaben beachten.

Im Rahmen der Bewertung sollte überprüft werden, ob das Objekt formell und materiell legal ist. Dies bedeutet, dass geprüft wird, ob eine Baugenehmigung vorliegt und ob das zu bewertende Objekt auch dem genehmigten Planstand entspricht.

In einer Begehung wird die Bausubstanz. Hierbei werden die einzelnen Baugruppen der Immobilie entsprechenden Bewertungsstufen zugeordnet. Zum besseren Verständnis ein Beispiel für die Baugruppe Dach:

Kategorie 1:

Dachpappe, Faserzementplatten, Wellplatten,

keine bis geringe Dämmung

einfache Konstruktion

Kategorie 5:

Hochwertige Eindeckung, beispielsweise Schiefer, Kupfer, Reet

Dämmung im Passivhausstandard   

Komplexe Konstruktion, beispielsweise sichtbares Bogendach

Aus den einzelnen Baugruppen wird im Anschluss eine Standardstufe für das Gesamtobjekt ermittelt. Danach muss das Objekt noch einer Kategorie wie zum Beispiel – unterkellert – eingeschossig - ausgebautes Dachgeschoss – zugeordnet werden. 

Auf Basis der Standardausbaustufe und der Kategorisierung wird dann ermittelt, was es kosten würde, einen Quadratmeter dieses Hauses neu zu bauen (Neuherstellungskosten). Diesen Wert entnehmen wir wieder öffentlichen Verzeichnissen.

Nachdem der Wert pro Quadratmeter ermittelt wurde, müssen die Flächen des zu bewertenden Hauses erfasst werden, um den exakten Wert der Bebauung ausweisen zu können. Hierbei kommt es nicht nur auf die gesamte Wohnfläche an, auch werden Neben- und Nutzflächen berücksichtigt. 

Zur Ermittlung des Gebäudewertes wird die ermittelte Fläche mit dem ermittelten Quadratmeterpreis multipliziert. Dieser so ermittelte Gebäudewert weist aber nur den Neuwert der Bebauung aus, so dass noch die Alterswertminderung berechnet werden muss.

Bei der Berechnung der Alterswertminderung wird die grundsätzliche Lebensdauer für den jeweiligen Gebäudetypus angesetzt. Das tatsächliche Gebäudealter kann so vom Neuherstellungswert abgezogen werden, um einen reellen Wert zu ermitteln. Zur Veranschaulichung ein Beispiel:

Lebensdauer Gebäudekategorie A = 100 Jahre

Alter des zu bewertenden Gebäudes = 25 Jahre  

Der Ist-Wert des Gebäudes betrüge zum Bewertungszeitpunkt also noch 75% des Neuherstellungswertes.

Neben der Alterswertminderung werden auch verjüngende bauliche Maßnahmen berücksichtigt. Dies geschieht immer dann, wenn wesentliche Bauteile nach Errichtung erneuert oder ausgetauscht worden sind. So kann ein kernsaniertes 100 Jahre altes Haus keinerlei Wertminderung aufweisen, weil es sich quasi in einem Neubauzustand befindet.        

Zudem werden noch besondere Merkmale berücksichtigt. Dies können zum Beispiel hochwertige Einbauten oder aufwändig gestaltete Außenanlagen sein, welche dann wertsteigernd berücksichtigt werden können.

Abschießend werden gegebenenfalls noch vorhandene Anlagen hinzugerechnet. Stellplätze und Garagen erfahren also auch in einer Bewertung Berücksichtigung.

Aus dem Grundstückswert und dem Wert der Bebauung wird dann der Verkehrswert ermittelt. Dieser ist der Basiswert für weitere Berechnungen im Rahmen der Ermittlung von Beleihungs- und Marktwerten.

Mit wenigen Ausnahmen liegt der Beleihungswert einer Immobilie in der Regel unter dem Verkehrswert. In welcher Höhe hier beliehen wird variiert von Kreditinstitut zu Kreditinstitut. Ein substantiiertes Verkehrswertgutachten hilft hier in jedem Fall weiter.

Dem Willen des Gesetzgebers zufolge dürfte es vom Verkehrswert abweichende Marktwerte nicht mehr geben. Nichtsdestotrotz liegen die aufgerufenen und erzielten Kaufpreise für Immobilien heutzutage häufig weit über dem Verkehrswert. Dies stellen wir nicht mehr nur in nachgefragten Städten fest, sondern auch in weniger nachgefragten Orten. Wenn also der Kaufpreis Ihrer Immobilie deutlich über dem Verkehrswert liegt, können Sie abschätzen, welcher Anteil des Kaufpreise nicht von einem realen Gegenwert getragen wird.

Es wird immer eine gewisse Marktanpassung geben. Diese fällt in Zeiten großer Nachfrage hoch und in Zeiten geringer Nachfrage entsprechend niedriger aus. Auch werden sehr gute Immobilien auch immer Ihren Wert behalten. Hier gilt das Motto - war seinerzeit gut,  ist heute noch gut  und wird auch zukünftig gut bleiben. Insoweit spricht nichts dagegen, wenn über dem Verkehrswert liegende Kaufpreise aufgerufen und auch bezahlt werden. Problematisch wird es in unseren Augen hingegen immer dann, wenn schlechtere Immobilien von einem Marktrend aufgewertet werden und die bezahlten Kaufpreise bei einem späteren Weiterverkauf keinesfalls mehr erzielt werden können, so dass am Ende des Tages ein Verlust entsteht.

Mit den vorstehenden Inhalten möchten wir den Leser nicht überfordern sondern lediglich aufzeigen, dass die Immobilienbewertung ein komplexes Thema ist und nicht mal „eben so“ durchgeführt werden kann. Eine nicht ordentlich ausgeführte Bewertung hält dabei auch keiner Überprüfung stand oder wird in der Regel von Banken, Behörden oder Gerichten nicht anerkannt.

Mit einem Mietwertgutachten kann überprüft werden, welchen Mietwert ein Objekt hat. Das bedeutet, dass zur Ermittlung einer angemessenen Miete alle besonderen Faktoren eines Hauses, einer Wohnung oder einer sonstigen Immobilie herangezogen werden, um eine gegebenenfalls von den ortsüblichen Richtwerten abweichende Miete zu rechtfertigen.